（2019）最高法民申1548号 | 北京某国有资本投资公司申请执行黑龙江某房地产综合开发公司案

       案情简介：

执行案件中，申请执行人如何破解案外人执行异议已经成为能否推进执行标的顺利处置的热难点问题，案外人对登记在被执行人名下的不动产所提异议更是其中的重中之重。

申请执行人北京某国有资本投资公司与被执行人黑龙江某房地产综合开发公司仲裁裁决纠纷一案，因申请执行金额巨大，为保障各方权益，执行法院黑龙江高院拟对黑龙江某房地产综合开发公司名下不动产进行整体评估、拍卖，案外人黑龙江某家俱公司对其中一幢建筑物提出异议，主张对该建筑物中止执行，进而引发相应的执行异议、执行异议之诉，一审法院认为案外人主张成立，可以排除本案强制执行，案件执行陷入僵局。

律师策略：

案外人执行异议的难点在于其是否享有排除强制执行的民事权益。本所律师接受当事人委托后，围绕这一焦点问题，详细查阅各方当事人全部交易文件及执行卷宗，梳理案件涉及的多个法律关系，准确判断案涉房屋买卖合同的性质为“明为买卖、实为担保”，最终确定了案涉房屋买卖合同并不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一法定要件、因此案外人不具备物权期待权人身份，无权排除强制执行的二审方案。

案件结果：

最高人民法院经审理后认为，案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了借款的资金案情而案涉房屋作为担保，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对借款的担保，双方并未形成真实的房屋买卖合同关系，其相应的法律结果并非案涉房屋产权变动，案外人并不具备案涉房屋买受人主体身份，本案并不符合法定要件实质，最终判决撤销一审判决，准予继续执行。