（ 2021）京0106民初12611号 | 北京某科技发展有限公司诉北京某投资管理公司 平等民事主体间拆迁安置补偿合同纠纷案 简要案情及分析

       案情简介

本案原告北京某科技发展有限公司与被告北京某投资管理公司2012年4月27签订《场地及房屋租赁协议》,约定被告将南四环中路辅路临街140号的房屋场地出租给原告建设经营,租赁期限20年。原告承租该房屋场地后，投资建设了汽车4Ｓ店。

2018年因区政府整体规划,原告承租经营的汽车4Ｓ店被规划到区政府重点工程范围内,该4S店需腾退拆除。为此，原、被告在2018年10月10日签订了《拆迁补偿协议》，约定被告支付原告疏解拆迁补偿款，补偿款分两期支付，原告应于2018年10月10日前腾退汽车4S店并将租赁场地交付被告，租赁合同终止。《拆迁补偿协议》还约定了被告逾期支付补偿款的利息及违约金计算标准。

《拆迁补偿协议》签订后，原告按约定期限腾退并交还了租赁场地，但被告按约支付了第一期补偿款，第二期补偿款未按约定时间支付。原告多次向被告催要后，被告在2019年10月14日又支付了部分补偿款，此后再未支付。

2021年3月，原告委托本所律师代理向人民法院提起了诉讼。

人民法院受理本案后，依据原、被告双方签订的拆迁补偿协议，判令被告支付拆迁补偿款及逾期利息、违约金。

分析说明

本案因双方签订了《拆迁补偿合同》，权利义务关系约定明确，被告支付了第一期补偿款，原告也按约腾退了房屋，租赁合同关系已经终止。因此，案件争议不大，但仍有两个法律点值得分析说明：

1、本案原、被告之间原法律关系是租赁合同关系，由于第三方征地拆迁，被告需要提前与原告解除租赁合同，因此涉及补偿问题。经过协商达成一致后，双方签订了《拆迁补偿协议》，约定被告向原告支付补偿款，原告提前腾退承租房屋，双方租赁合同终止。因此，《拆迁补偿协议》签订后，双方的民事法律关系就从租赁合同关系转为拆迁补偿合同关系。又由于双方系平等的民事主体，因此，原告在立案时，案由不是租赁合同纠纷，而是《民事案由规定》的平等民事主体间拆迁安置补偿合同纠纷。

代理人在此做一种假设，如果双方在《拆迁补偿合同》中约定，被告支付完全部补偿款之后，双方的租赁合同关系再告终止，否则继续履行。如果按此约定，本案由于被告未按期付清补偿款的，原告在立案时的案由应该仍是租赁合同纠纷。

2、原被告双方在《拆迁补偿合同》中约定了逾期支付补偿款的逾期利息及违约金，但约定的标准为年化24%。由于2021年1月1日施行的《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。

本案依据《拆迁补偿合同》的约定及被告实际支付补偿款的情况，被告应支付利息及违约金，且计算利息违约金的期间跨越了2019年8月20日，因此人民法院在判决被告应付利息、违约金时，以2019年8月20日为时间界限，之前按双方约定的24%计算，之后按一年期贷款市场报价利率四倍计算。